Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 05.07.2024 (Aktenzeichen V ZR 34/24) zur vertraglichen Haftung des Verwalters für Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern Stellung genommen.

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestünden solche Ansprüche nicht mehr. Seit der Reform können sich Eigentümer wegen möglicher Pflichtverletzungen des Verwalters nicht mehr direkt an diesen wenden, sondern nur noch an die Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter abgeschlossenen Vertrag entfaltet keine sog . drittschützende Wirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer. Nur die Gemeinschaft der WEG kann Pflichtverletzungen des Verwalters geltend machen.

Zu dem Fall:

Nach einem Wasserschaden hatte die Gebäudeversicherung eine Zeitwertentschädigung für die betroffene Wohnung an die Gemeinschaft überwiesen. Der Kläger hatte den Verwalter zunächst vergeblich aufgefordert, diese Versicherungszahlung an ihn persönlich weiterzuleiten. Die Auszahlung erfolgte erst, nachdem er erneut zur Zahlung aufgefordert hatte, mit anwaltlicher Vertretung. Dabei waren ihm Rechtsanwaltskosten entstanden, die er nunmehr als Schadensersatz gegenüber dem Verwalter geltend machte.

Zur Begründung seines Anspruchs hatte er sich darauf berufen, dass die verspätete Auszahlung Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter begründet hätten, weil dies eine Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag gewesen sei.

Das sah der BGH anders:

Der BGH führt dazu aus, dass Vertragsparteien des Verwaltervertrags nur die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalter seien. Deshalb könnte nur die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen den Verwalter aus Pflichtverletzungen aus diesem Vertrag geltend machen. Wohnungseigentümer könnten sich dagegen nicht persönlich gegen den Verwalter wenden. Diese müssten sich für eventuelle Schadensersatzansprüche an die Gemeinschaft halten und insoweit eine entsprechende Beschlussfassung herbeiführen.