Kann ein Ehepartner, der selbst an dem Verkauf einer neu errichteten Eigentumswohnung als Vertragspartner nicht beteiligt war, von dem Erwerber für Mängel der verkauften Eigentumswohnung haftbar gemacht werden?

Das Landgericht Darmstadt hat dies in einer zwischenzeitlich rechtskräftigen Entscheidung vom 22.05.2007, Az. 13 O 32/04 für den Streitfall bejaht.

Die Mithaftung des Ehemannes, der an dem Kaufvertrag nicht beteiligt war, ergab sich aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen, früher c.i.c. bzw. jetzt § 311 BGB n. F.

Die Mithaftung des Ehemannes wurde bejaht, weil er selbst mit Kaufinteressenten technische Details geklärt, die Vertragsverhandlungen mit ihnen beeinflusst und dabei in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hatte. Außerdem hatte er an dem Bauwerk, das seine Ehefrau als Verkäuferin errichten ließ, selbst Bauarbeiten mit ausgeführt. Das wirtschaftliche Eigeninteresse des § 311 III BGB ergab sich daraus, dass das Bauwerk von den Eheleuten in arbeitsteiliger gemeinschaftlicher Verbundenheit im Sinne einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts errichtet worden war. Nachdem Eheleute gegenseitig zum Unterhalt und Hilfeleistung verpflichtet sind, hatte der nicht am Vertrag beteiligte Ehepartner ein eigenes wirtschaftliches Interesse, das Vermögen seiner Ehefrau zu mehren, was für die Haftung aus § 311 III BGB ausreichte.

Das Urteil ist unter zwei Gesichtspunkten über den entschiedenen Einzelfall hinaus von Bedeutung:

Der Ehepartner, der die Kaufverträge abgeschlossen hatte, hatte sich nach Erlass des Urteils auf Zahlungsunfähigkeit und Pfandlosigkeit berufen, sodass die Erwerber zwar einen Zahlungstitel hatten, aus dem sie jedoch nicht vollstrecken konnten. Für ihren erheblichen Schaden hätten die Erwerber keinen Ersatz erlangen können, wenn nicht der an dem Vertrag nicht beteiligte Ehemann als Gesamtschuldner mit in Haftung genommen werden konnte.

Ohne die Haftung aus § 311 III BGB hätte der am Kaufvertrag nicht beteiligte Ehepartner allenfalls über die deliktsrechtlichen Vorschriften in Haftung genommen werden können, wobei die betrügerische Absicht im Sinne des § 263 StGB für eine Haftung gem. § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB oft schwer zu beweisen ist, was auch für den Vorsatz einer Haftung gem. § 826 BGB gilt. Diese Anspruchsgrundlage konnte dahingestellt bleiben, aufgrund der Haftung des § 311 III BGB.