Die Eigentümergemeinschaft verweigert die Vornahme zwingend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen. Im vorliegenden Fall kam es aufgrund erheblicher Feuchtigkeitsschäden sogar dazu, dass eine Eigentumswohnung bereits unbewohnbar war.

Hier stellt sich jetzt die Frage der Haftung. Wer haftet dem geschädigten Wohnungseigentümer für seinen Mietausfall bzw. für weitere finanzielle Schäden.

Sind das die Wohnungseigentümer, ist das die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband oder sind es die übrigen Eigentümer oder gar die WEG-Verwaltung?

Praxistipp:

Im Grundsatz haben die Wohnungseigentümer bei der Entscheidung über Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung nur im Hinblick auf nicht zwingend notwendige Maßnahmen einen Gestaltungsspielraum, der sie berechtigt insbesondere Dringlichkeit, Kosten, Nutzen einer Maßnahme sowie die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall gab es beispielsweise finanzielle Schwierigkeiten bei einigen Wohnungseigentümern.

Bedarf es allerdings einer zwingenden sofortigen Instandsetzung, so entspricht nur ihre Durchführung billigem Ermessen, wobei jedenfalls dann davon auszugehen ist, wenn eine Wohnung bereits unbewohnbar ist und ein Übergreifen des Schadens auf weitere Baulichkeiten droht. Finanzielle Schwierigkeiten - so der BGH - eines Miteigentümers können in einer solchen Konstellation bei der Beschlussfassung nicht berücksichtigt werden.

Um zu der Frage der Haftung zurückzukehren, so hat der BGH entschieden, dass zum Schadenersatz wegen der unterlassenen Beschlussfassung die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer verpflichtet sind.

Ersatzpflichtig sind daher die Wohnungseigentümer, die entweder untätig geblieben sind, sich bei der Beschlussfassung enthalten oder gar gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt haben.

Nach dieser Entscheidung des BGH sind sogar diejenigen Wohnungseigentümer in die Haftung zu nehmen, die gar nicht auf der Eigentümerversammlung erschienen waren, wie dies in größeren WEG's häufig zu beobachten ist.

Durch diese Entscheidung wird sogar eine mittelbare Verpflichtung zur Beteiligung der Wohnungseigentümer an den Entscheidungen der Versammlung begründet, zumindest durch einen weisungsgebundenen Vertreter. Zudem ist auch der WEG-Verwaltung dringend zu raten, das Stimmverhalten genau zu dokumentieren, damit später nachvollzogen werden kann, welcher Eigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt hatte. Kaum lösbar dürfte allerdings diese Aufgabe dann sein, wenn die Wohnungseigentümer gemäß Geschäftsordnungsbeschluss eine geheime Abstimmung durchführen. Völlig ungeklärt ist in diesem Zusammenhang auch, ob der WEG-Verwaltung eine entsprechende Hinweispflicht obliegt. Das wird letztlich die Zukunft zeigen.

Für sämtliche wohnungseigentumsrechtlichen Fragen stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Miet- und WEG Recht in Mannheim zur Verfügung.