Wohnungseigentumsrecht: aktuelle Entscheidung des BGH zur Möglichkeit der Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG : Bei der Änderung eines Umlageschlüssels steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu !

Aus der Entscheidung des BGH vom 14.01.2011 - V ZR 162/10:

"§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298).

Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.

Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist (Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Senat, aaO, mwN). Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein soll (BT-Drucks. aaO); auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen (BGH, Beschluss vom 27. Juni 1985 - VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137, 143). Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (vgl. BT-Drucks., aaO; LG Nürnberg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 83; Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rn. 23; vgl. auch Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299; aA Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 39; Schmid, ZMR 2010, 259; jeweils mwN.). Anderenfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt. Das aber will das Gesetz was auch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt - gerade verhindern (vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, aaO, mwN.). Dann aber ist es lediglich eine Frage der dogmatischen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigenständige Änderungsvoraussetzung formuliert oder - was der Senat für vorzugswürdig erachtet - als ein Kriterium auffasst, bei dessen Vorliegen eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verneinen ist.

Der hier zugrunde gelegten Rechtsauffassung steht nicht entgegen, dass die Abänderung eines bestehenden Schlüssels nur unter eingeschränkten Voraussetzungen verlangt werden kann (dazu Senat, Beschluss vom 16. September 1994 - V ZB 2/93, BGHZ 127, 99, 106; zur Abänderung des Schlüssels im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NZM 2010, 205, 208). Denn in solchen Fällen geht es um die Formulierung von Kriterien, unter denen eine Neuregelung von einem Wohnungseigentümer erzwungen werden kann, während es in Konstellationen der vorliegenden Art um die Voraussetzungen geht, unter denen die Wohnungseigentümer aufgrund eines freien Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen können, dies aber nicht müssen.

Gemessen daran, ist die Umstellung des Verteilungsschlüssels für die hier in Rede stehenden Betriebskosten von der Wohnfläche auf Wohneinheiten zunächst insoweit unbedenklich, als der angefochtene Beschluss Wirkung für die Zukunft entfaltet. Insoweit halten sich die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen durch die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG eingeräumten Gestaltungsspielraums."

Bei sämtlichen Fragen aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Miet- und WEG Recht in Mannheim gerne zur Verfügung.



Eingestellt am 21.12.2011 von H. Himmelsbach
Trackback

Kommentar hinzufügen:

Ihr Kommentar wird nach Überprüfung veröffentlicht.
Ihre persönlichen Daten werden nicht angezeigt.
Ihr Name:
Ihr Kommentar:
Registrieren: E-Mail Benachrichtigung bei neuen Kommentaren.
Registrierte Nutzer können Benachrichtigungen per Email
anfordern, unseren Newsletter abonnieren und weitere
Informationen erhalten.
Spamschutz: Bitte geben Sie die Zeichen auf dem Bild ein.


Bewertung: 0,0 bei 0 Bewertungen.
Wie hilfreich fanden Sie diese Informationen?
(1=wenig hilfreich, 5=sehr hilfreich)

Anwaltskanzlei
Dr. Himmelsbach & Partner GbR
Goethestraße 6
68161 Mannheim
Telefon: +49 621 10 40 80
Telefax: +49 621 10 43 27
E-Mail-Kontakt

Kanzlei Dr. Himmelsbach kontaktieren
Aktuelles

Änderung der BGH Rechtsprechung zur Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14 Der Bundesgerichtshof hat – unter teilweiser Aufgabe sein...


Schadenersatz wegen unterlassener Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. BGH Urteil v. 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14

Fallkonstellation: Die Eigentümergemeinschaft verweigert die Vornahme zwingend erforderlicher Sani...